Guida teorico-pratica per tecnici ed amministratori utile alla stesura del piano di manutenzione del condominio, documento rivolto ai fruitori dell’immobile e agli operatori di settore (progettisti, manutentori, impresari) per il miglior uso e manutenzione dei vari componenti edilizi e impiantistici condominiali.
Non esiste una regolamentazione specifica per la stesura del piano di manutenzione di condominio, essendo questo un documento facoltativo per gli edifici privati. Tuttavia disponiamo di alcune norme nel campo della manutenzione in grado di aiutarci a definire un metodo di lavoro efficace.
Lo schema di piano proposto in questo volume trae spunto dalle norme sulla manutenzione esistenti ed è articolato come segue:
–Conoscenza approfondita dell’immobile attraverso la raccolta di documenti e informazioni, con la stesura di schede riassuntive di anagrafica, complete dell’analisi dei componenti edilizi e del registro delle manutenzioni effettuate;
–La redazione di un manuale d’uso di condominio, con le istruzioni rivolte ai suoi fruitori affinché possano utilizzare correttamente ogni componente dell’immobile;
–La redazione di un manuale di manutenzione del condominio, con l’individuazione dei controlli e delle manutenzioni necessarie per ogni componente;
–La redazione di un programma di manutenzione, che pianifichi nel tempo gli interventi e le conseguenti spese.
La guida fornisce, per ogni componente edilizio o impiantistico che può essere presente in un condominio, una lista dei controlli e delle manutenzioni specifiche da effettuare, completa della programmazione temporale consigliata.
NOTE SUL SOFTWARE INCLUSO
Il software incluso, parte integrante della presente pubblicazione, consente di accedere alle seguenti utilità per la gestione del condominio:
–Principali norme di riferimento citate nella guida;
–Schede pratiche per la compilazione dell’anagrafica del condominio, per l’analisi dei componenti dell’edificio e per la registrazione dei controlli e delle manutenzioni;
–Tabelle di lavoro specifiche per ogni singolo componente o impianto dell’edificio, utili per la pianificazione dei controlli, delle manutenzioni e delle spese.
Le schede e le tabelle sono in formato RTF e possono essere compilate dall’utente e adattate alle specifiche esigenze del condominio.
Requisiti hardware e software: processore da 2.00 GHz; MS Windows Vista/7/8/10 (è necessario disporre dei privilegi di amministratore); MS .Net Framework 4 o vs. successive; 250 MB liberi sull’HDD; 2 GB di RAM; MS Word 2007 o vs. successive; accesso ad internet e browser web.
Il software incluso è parte integrante della presente pubblicazione e resterà disponibile nel menu G-cloud dell’area personale del sito www.grafill.it.
1.IL PIANO DI MANUTENZIONE DEL CONDOMINIO COME INVESTIMENTO
1.1. Premessa
1.2. Ciclo di vita del condominio e dei suoi componenti
1.3. Ruolo dei proprietari nel ciclo di vita del condominio
1.4. Piano di manutenzione del condominio: obiettivi
1.5. Soggetti coinvolti
1.6. Altre utilità
1.6.1. Interventi edilizi e impiantistici
1.6.2. Attestati di Prestazione Energetica e diagnosi energetiche
1.6.3. Valutazioni immobiliari
1.7. Costi connessi
1.8. Analisi costi-benefici
1.9. Rischi
2.NORMATIVA DI RIFERIMENTO
2.1. Premessa
2.2. Obblighi del Codice Civile
2.3. Norma UNI 11257:2007
2.3.1. Piano di manutenzione
2.3.2. Programma di manutenzione
2.4. D.P.R. 5 ottobre 2010, n. 207
2.4.1. Manuale d’uso
2.4.2. Manuale di manutenzione
2.4.3. Programma di manutenzione
2.5. D.M. 14 gennaio 2008 e Circolare 2 febbraio 2009, n. 617
2.6. Fascicolo del fabbricato
2.6.1. Regione Lazio
2.6.2. Regione Campania
2.6.3. Regione Emilia Romagna
2.6.4. Regione Basilicata
2.6.5. Regione Puglia
2.6.6. Comune di Roma
2.6.7. Comune di Milano
3.IL PIANO DI MANUTENZIONE PER IL CONDOMINIO
3.1. Premessa
3.2. Anagrafica del condominio e analisi dei componenti edilizi e impiantistici
3.3. Manuale d’uso del condominio
3.4. Manuale di manutenzione del condominio
3.5. Programma di manutenzione del condominio
3.6. Aggiornamento del piano di manutenzione
4.ANAGRAFICA DEL CONDOMINIO E ANALISI DEI SUOI COMPONENTI
4.1. Premessa
4.2. Anagrafica del condominio
4.2.1. Committenza
4.2.2. Identificazione dell’immobile
4.2.3. Concessioni, autorizzazioni, collaudi, certificazioni
4.2.4. Tecnici e progettisti
4.2.5. Imprese esecutrici delle opere
4.2.6. Imprese incaricate alla manutenzione
4.2.7. Allegati
4.3. Analisi dei componenti dell’edificio
4.3.1. Descrizione dei componenti edilizi del fabbricato
4.3.2. Descrizione dei sistemi impiantistici del fabbricato
4.3.3. Descrizione degli spazi esterni
4.4. Registrazione dei controlli e delle manutenzioni effettuate
5.IL MANUALE D’USO DEL CONDOMINIO
5.1. Premessa
5.2. Modalità d’uso dei componenti edilizi
5.2.1. Struttura portante
5.2.2. Copertura
5.2.3. Pareti esterne e interne
5.2.4. Infissi esterni e interni
5.2.5. Pavimenti e rivestimenti
5.3. Modalità d’uso dei sistemi impiantistici
5.4. Risparmio energetico nel condominio
6.IL MANUALE DI MANUTENZIONE DEL CONDOMINIO
6.1. Premessa
6.2. Struttura portante
6.2.1. Fondazioni, strutture in elevazione, solai, scale
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sulla struttura portante
•Interventi di manutenzione sulla struttura portante
6.3. Coperture
6.3.1. Coperture piane e inclinate
•Anomalie riscontrabili
•Controlli su coperture piane e inclinate
•Interventi di manutenzione su coperture piane e inclinate
6.3.2. Canali di gronda, pluviali, scossaline
•Anomalie riscontrabili
•Controlli su canali di gronda e pluviali
•Interventi di manutenzione su canali di gronda e pluviali
6.4. Pareti esterne
6.4.1. Pareti esterne intonacate
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sulle pareti esterne intonacate
•Interventi di manutenzione sulle pareti esterne intonacate
6.4.2. Pareti esterne in pietra
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sulle pareti esterne in pietra
•Interventi di manutenzione sulle pareti esterne in pietra
6.4.3. Pareti esterne in muratura faccia a vista
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sulle pareti esterne in muratura faccia a vista
•Interventi di manutenzione sulle pareti esterne in muratura faccia a vista
6.4.4. Pareti esterne in cemento armato faccia a vista
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sulle pareti esterne in cemento armato faccia a vista
•Interventi di manutenzione sulle pareti esterne in cemento armato faccia a vista
6.4.5. Balconi e logge
•Anomalie riscontrabili
•Controlli su balconi e logge
•Interventi di manutenzione su balconi e logge
6.5. Rivestimenti esterni
6.5.1. Tinteggiature esterne
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sulle tinteggiature esterne
• Interventi di manutenzione sulle tinteggiature esterne
6.5.2. Rivestimenti esterni a cappotto
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sui rivestimenti esterni a cappotto
•Interventi di manutenzione sui rivestimenti esterni a capotto
6.5.3. Rivestimenti esterni lapidei
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sui rivestimenti esterni lapidei
•Interventi di manutenzione sui rivestimenti esterni lapidei
6.5.4. Rivestimenti esterni ceramici
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sui rivestimenti esterni ceramici
•Interventi di manutenzione sui rivestimenti esterni ceramici
6.5.5. Rivestimenti esterni in laterizio
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sui rivestimenti esterni in laterizio
•Interventi di manutenzione sui rivestimenti esterni in laterizio
6.5.6. Rivestimenti esterni in legno
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sui rivestimenti esterni in legno
•Interventi di manutenzione sui rivestimenti esterni in legno
6.6. Infissi esterni
6.6.1. Portoni, basculanti, saracinesche
•Anomalie riscontrabili
•Controlli su portoni, basculanti e saracinesche
•Interventi di manutenzione su portoni, basculanti e saracinesche
6.6.2. Serramenti in legno
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sui serramenti in legno
•Interventi di manutenzione sui serramenti in legno
6.6.3. Serramenti in acciaio e alluminio
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sui serramenti in acciaio e alluminio
•Interventi di manutenzione sui serramenti in acciaio e alluminio
6.6.4. Serramenti in PVC
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sui serramenti in PVC
•Interventi di manutenzione sui serramenti in PVC
6.6.5. Cancelli e grate di sicurezza
•Anomalie riscontrabili
•Controlli su cancelli e grate di sicurezza
•Interventi di manutenzione su cancelli e grate di sicurezza
6.6.6. Tunnel solari
•Anomalie riscontrabili
•Controlli su tunnel solare
•Interventi di manutenzione su tunnel solare
6.7. Pareti interne
6.7.1. Pareti interne in laterizio
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sulle pareti interne in laterizio
•Interventi di manutenzione sulle pareti interne in laterizio
6.7.2. Pareti interne in cartongesso
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sulle pareti interne in cartongesso
•Interventi di manutenzione sulle pareti interne in cartongesso
6.7.3. Pareti divisorie antincendio
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sulle pareti divisorie antincendio
•Interventi di manutenzione sulle pareti divisorie antincendio
6.8. Pavimenti e rivestimenti interni
6.8.1. Tinteggiature interne
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sulle tinteggiature interne
•Interventi di manutenzione sulle tinteggiature interne
6.8.2. Pavimenti e rivestimenti interni in ceramica
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sui rivestimenti interni in ceramica
•Interventi di manutenzione sui rivestimenti interni in ceramica
6.8.3. Pavimenti e rivestimenti interni in marmo e granito
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sui rivestimenti interni in marmo e granito
•Interventi di manutenzione sui rivestimenti interni in marmo e granito
6.8.4. Pavimenti e rivestimenti interni in legno
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sui rivestimenti interni in legno
•Interventi di manutenzione sui rivestimenti interni in legno
6.8.5. Pavimenti e rivestimenti interni in resina
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sui rivestimenti interni in resina
•Interventi di manutenzione sui rivestimenti interni in resina
6.8.6. Controsoffitti in cartongesso
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sui controsoffitti in cartongesso
•Interventi di manutenzione sui controsoffitti in cartongesso
6.9. Infissi interni
6.9.1. Porte interne
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sulle porte interne
•Interventi di manutenzione sulle porte interne
6.9.2. Porte antipanico e tagliafuoco
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sulle porte antipanico e tagliafuoco
•Interventi di manutenzione sulle porte antipanico e tagliafuoco
6.10. Impianti
6.10.1. Ascensori
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sugli ascensori
•Interventi di manutenzione sugli ascensori
6.10.2. Impianto elettrico
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sull’impianto elettrico
•Interventi di manutenzione sull’impianto elettrico
6.10.3. Impianto di illuminazione
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sull’impianto di illuminazione
•Interventi di manutenzione sull’impianto di illuminazione
6.10.4. Impianto di messa a terra
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sull’impianto di messa a terra
•Interventi di manutenzione sull’impianto di messa a terra
6.10.5. Impianto di protezione contro le scariche atmosferiche
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sull’impianto di protezione contro le scariche atmosferiche
•Interventi di manutenzione sull’impianto di protezione contro le scariche atmosferiche
6.10.6. Impianto di distribuzione del gas
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sull’impianto di distribuzione del gas
•Interventi di manutenzione sull’impianto di distribuzione del gas
6.10.7. Impianto di riscaldamento
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sull’impianto di riscaldamento
•Interventi di manutenzione sull’impianto di riscaldamento
6.10.8. Impianto di distribuzione acqua sanitaria calda e fredda
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sull’impianto di distribuzione dell’acqua sanitaria
•Interventi di manutenzione sull’impianto di distribuzione dell’acqua sanitaria
6.10.9. Impianto di smaltimento delle acque reflue
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sull’impianto di smaltimento delle acque reflue
•Interventi di manutenzione sull’impianto di smaltimento delle acque reflue
6.10.10. Impianto di ricezione segnali
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sull’impianto di ricezione segnali
•Interventi di manutenzione sull’impianto di ricezione segnali
6.10.11. Impianto telefonico e citofonico
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sull’impianto telefonico e citofonico
•Interventi di manutenzione sull’impianto telefonico e citofonico
6.10.12. Impianto solare termico
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sull’impianto solare termico
•Interventi di manutenzione sull’impianto solare termico
6.10.13. Impianto fotovoltaico
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sull’impianto fotovoltaico
•Interventi di manutenzione sull’impianto fotovoltaico
6.11. Spazi esterni
6.11.1. Pavimentazioni esterne
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sulle pavimentazioni esterne
•Interventi di manutenzione sulle pavimentazioni esterne
6.11.2. Aree a verde
•Anomalie riscontrabili
•Controlli sulle aree a verde
•Interventi di manutenzione sulle aree a verde
6.11.3. Recinzioni e cancelli
•Anomalie riscontrabili
•Controlli su recinzioni e cancelli
•Interventi di manutenzione su recinzioni e cancelli
7.IL PROGRAMMA DI MANUTENZIONE DEL CONDOMINIO
7.1. Premessa
7.2. Struttura portante
7.2.1. Fondazioni, strutture in elevazione, solai, scale
•Sottoprogramma dei controlli sulla struttura portante
•Sottoprogramma degli interventi sulla struttura portante
7.3. Coperture
7.3.1. Coperture piane e inclinate
•Sottoprogramma dei controlli sulle coperture piane e inclinate
•Sottoprogramma degli interventi sulle coperture piane e inclinate
7.3.2. Canali di gronda, pluviali, scossaline
•Sottoprogramma dei controlli su canali di gronda, pluviali e scossaline
•Sottoprogramma degli interventi su canali di gronda, pluviali e scossaline
7.4. Pareti esterne
7.4.1. Pareti esterne intonacate
•Sottoprogramma dei controlli sulle pareti esterne intonacate
•Sottoprogramma degli interventi sulle pareti esterne intonacate
7.4.2. Pareti esterne in pietra
•Sottoprogramma dei controlli sulle pareti esterne in pietra
•Sottoprogramma degli interventi sulle pareti esterne in pietra
7.4.3. Pareti esterne in muratura faccia a vista
•Sottoprogramma dei controlli sulle pareti esterne in muratura faccia a vista
•Sottoprogramma degli interventi sulle pareti esterne in muratura faccia a vista
7.4.4. Pareti esterne in cemento armato faccia a vista
•Sottoprogramma dei controlli sulle pareti esterne in cemento armato faccia a vista
•Sottoprogramma degli interventi sulle pareti esterne in cemento armato faccia a vista
7.4.5. Balconi e logge
•Sottoprogramma dei controlli su balconi e logge
•Sottoprogramma degli interventi su balconi e logge
7.5. Rivestimenti esterni
7.5.1. Tinteggiature esterne
•Sottoprogramma dei controlli sulle tinteggiature esterne
•Sottoprogramma degli interventi sulle tinteggiature esterne
7.5.2. Rivestimenti esterni a cappotto
•Sottoprogramma dei controlli sui rivestimenti esterni a cappotto
•Sottoprogramma degli interventi sui rivestimenti esterni a cappotto
7.5.3. Rivestimenti esterni lapidei
•Sottoprogramma dei controlli sui rivestimenti esterni lapidei
•Sottoprogramma degli interventi sui rivestimenti esterni lapidei
7.5.4. Rivestimenti esterni ceramici
•Sottoprogramma dei controlli sui rivestimenti esterni ceramici
•Sottoprogramma degli interventi sui rivestimenti esterni ceramici
7.5.5. Rivestimenti esterni in laterizio
•Sottoprogramma dei controlli sui rivestimenti esterni in laterizio
•Sottoprogramma degli interventi sui rivestimenti esterni in laterizio
7.5.6. Rivestimenti esterni in legno
•Sottoprogramma dei controlli sui rivestimenti esterni in legno
•Sottoprogramma degli interventi sui rivestimenti esterni in legno
7.6. Infissi esterni
7.6.1. Portoni, basculanti, saracinesche
•Sottoprogramma dei controlli su portoni, basculanti e saracinesche
•Sottoprogramma degli interventi su portoni, basculanti e saracinesche
7.6.2. Serramenti in legno
•Sottoprogramma dei controlli sui serramenti in legno
•Sottoprogramma degli interventi sui serramenti in legno
7.6.3. Serramenti in acciaio e alluminio
•Sottoprogramma dei controlli sui serramenti in acciaio e alluminio
•Sottoprogramma degli interventi sui serramenti in acciaio e alluminio
7.6.4. Serramenti in PVC
•Sottoprogramma dei controlli sui serramenti in PVC
•Sottoprogramma degli interventi sui serramenti in PVC
7.6.5. Cancelli e grate di sicurezza
•Sottoprogramma dei controlli su cancelli e grate di sicurezza
•Sottoprogramma degli interventi su cancelli e grate di sicurezza
7.6.6. Tunnel solari
•Sottoprogramma dei controlli sui tunnel solari
•Sottoprogramma degli interventi sui tunnel solari
7.7. Pareti interne
7.7.1. Pareti interne in laterizio
•Sottoprogramma dei controlli sulle pareti interne in laterizio
•Sottoprogramma degli interventi sulle pareti interne in laterizio
7.7.2. Pareti interne in cartongesso
•Sottoprogramma dei controlli sulle pareti interne in cartongesso
•Sottoprogramma degli interventi sulle pareti interne in cartongesso
7.7.3. Pareti divisorie antincendio
•Sottoprogramma dei controlli sulle pareti divisorie antincendio
•Sottoprogramma degli interventi sulle pareti divisorie antincendio
7.8. Pavimenti e rivestimenti interni
7.8.1. Tinteggiature interne
•Sottoprogramma dei controlli sulle tinteggiature interne
•Sottoprogramma degli interventi sulle tinteggiature interne
7.8.2. Pavimenti e rivestimenti interni in ceramica
•Sottoprogramma dei controlli sui pavimenti e rivestimenti interni in ceramica
•Sottoprogramma degli interventi sui pavimenti e rivestimenti interni in ceramica
7.8.3. Pavimenti e rivestimenti interni in marmo e granito
•Sottoprogramma dei controlli sui pavimenti e rivestimenti interni in marmo e granito
•Sottoprogramma degli interventi sui pavimenti e rivestimenti interni in marmo e granito
7.8.4. Pavimenti e rivestimenti interni in legno
•Sottoprogramma dei controlli sui pavimenti e rivestimenti interni in legno
•Sottoprogramma degli interventi sui pavimenti e rivestimenti interni in legno
7.8.5. Pavimenti e rivestimenti interni in resina
•Sottoprogramma dei controlli sui pavimenti e rivestimenti interni in resina
•Sottoprogramma degli interventi sui pavimenti e rivestimenti interni in resina
7.8.6. Controsoffitti in cartongesso
•Sottoprogramma dei controlli sui controsoffitti in cartongesso
•Sottoprogramma degli interventi sui controsoffitti in cartongesso
7.9. Infissi interni
7.9.1. Porte interne
•Sottoprogramma dei controlli sulle porte interne
•Sottoprogramma degli interventi sulle porte interne
7.9.2. Porte antipanico e tagliafuoco
•Sottoprogramma dei controlli sulle porte antipanico e tagliafuoco
•Sottoprogramma degli interventi sulle porte antipanico e tagliafuoco
7.10. Impianti
7.10.1. Ascensori
•Sottoprogramma dei controlli sugli ascensori
•Sottoprogramma degli interventi sugli ascensori
7.10.2. Impianto elettrico
•Sottoprogramma dei controlli sull’impianto elettrico
•Sottoprogramma degli interventi sull’impianto elettrico
7.10.3. Impianto di illuminazione
•Sottoprogramma dei controlli sull’impianto di illuminazione
•Sottoprogramma degli interventi sull’impianto di illuminazione
7.10.4. Impianto di messa a terra
•Sottoprogramma dei controlli sull’impianto di messa a terra
•Sottoprogramma degli interventi sull’impianto di messa a terra
7.10.5. Impianto di protezione contro le scariche atmosferiche
•Sottoprogramma dei controlli sull’impianto di protezione contro scariche atmosferiche
•Sottoprogramma degli interventi sull’impianto di protezione contro scariche atmosferiche
7.10.6. Impianto di distribuzione del gas
•Sottoprogramma dei controlli sull’impianto di distribuzione del gas
•Sottoprogramma degli interventi sull’impianto di distribuzione del gas
7.10.7. Impianto di riscaldamento
•Sottoprogramma dei controlli sull’impianto di riscaldamento
•Sottoprogramma degli interventi sull’impianto di riscaldamento
7.10.8. Impianto di distribuzione acqua sanitaria calda e fredda
•Sottoprogramma dei controlli sull’impianto di distribuzione dell’acqua sanitaria
•Sottoprogramma degli interventi sull’impianto di distribuzione dell’acqua sanitaria
7.10.9. Impianto di smaltimento delle acque reflue
•Sottoprogramma dei controlli sull’impianto di smaltimento delle acque reflue
•Sottoprogramma degli interventi sull’impianto di smaltimento delle acque reflue
7.10.10. Impianto di ricezione segnali
•Sottoprogramma dei controlli sull’impianto di ricezione segnali
•Sottoprogramma degli interventi sull’impianto di ricezione segnali
7.10.11. Impianto telefonico e citofonico
•Sottoprogramma dei controlli sull’impianto telefonico e citofonico
•Sottoprogramma degli interventi sull’impianto telefonico e citofonico
7.10.12. Impianto solare termico
•Sottoprogramma dei controlli sull’impianto solare termico
•Sottoprogramma degli interventi sull’impianto solare termico
7.10.13. Impianto fotovoltaico
•Sottoprogramma dei controlli sull’impianto fotovoltaico
•Sottoprogramma degli interventi sull’impianto fotovoltaico
7.11. Spazi esterni
7.11.1. Pavimentazioni esterne
•Sottoprogramma dei controlli sulle pavimentazioni esterne
•Sottoprogramma degli interventi sulle pavimentazioni esterne
7.11.2. Aree a verde
•Sottoprogramma dei controlli sulle aree a verde
•Sottoprogramma degli interventi sulle aree a verde
7.11.3. Recinzioni e cancelli
•Sottoprogramma dei controlli su recinzioni e cancelli
•Sottoprogramma degli interventi su recinzioni e cancelli
•INSTALLAZIONE DEL SOFTWARE INCLUSO
–Note sul software incluso
–Requisiti hardware e software
–Download del software e richiesta della password di attivazione
–Installazione ed attivazione del software