INTRODUZIONE

❱ PARTE PRIMA

LA PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE

1. LA RESPONSABILITÀ PATRIMONIALE DEL DEBITORE

   1.1. Dalla responsabilità personale a quella patrimoniale

   1.2. La garanzia patrimoniale e le cause di prelazione

   1.3. I mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale

   1.4. Le ipoteche

2. IL PROCEDIMENTO ESECUTIVO RELATIVO AGLI IMMOBILI

   2.1. L’espropriazione forzata immobiliare

   2.2. Il titolo esecutivo

   2.3. La formula esecutiva

   2.4. Il precetto

   2.5. L’espropriazione degli immobili indivisi

   2.6. L’espropriazione del terzo proprietario

3. Il pignoramento

   3.1. Il pignoramento immobiliare

   3.2. Il vincolo d’indisponibilità

   3.3. La scelta dei beni da pignorare

   3.4. L’istanza congiunta

   3.5. Inefficacia e durata della trascrizione del pignoramento

   3.6. Modalità procedimentali

   3.7. La conversione del pignoramento

   3.8. Riduzione, estensione e cessazione del pignoramento

4. INTERVENTO DI TERZI E LA PUBBLICITÀ

   4.1. Intervento di altri creditori

   4.2. La pubblicità

   4.3. Problemi relativi alla privacy dei debitori e dei terzi

   ❱ PARTE SECONDA

   L’ASTA GIUDIZIARIA

5. LE PROCEDURE DELL’ASTA GIUDIZIARIA

   5.1. La vendita forzata e l’assegnazione

   5.2. La riforma della vendita forzata

   5.3. La vendita senza incanto

   5.4. La vendita con incanto

   5.5. L’offerta dopo l’incanto

   5.6. L’assegnazione

   5.7. L’asta deserta e il ribasso

6. Formalità e adempimenti successivi all’asta

   6.1. Pagamento del prezzo e delle spese

   6.2. La decadenza dall’aggiudicazione

   6.3. La sospensione della vendita per prezzo ingiusto

   6.4. Pagamento del prezzo tramite finanziamento

   6.5. Il decreto di trasferimento

   6.6. Cancellazione delle formalità pregiudizievoli

   6.7. La sanatoria degli illeciti edilizi

   6.8. I reati durante le aste

7. RISCHI PER L’AGGIUDICATARIO

   7.1. La nullità della vendita

   7.2. Vendita volontaria e vendita forzata

   7.3. Beni culturali e diritto di prelazione

   7.4. Evizione, garanzia per vizi e vendita aliud pro alio

8. LA DISTRIBUZIONE

   8.1. Cosa rappresenta la distribuzione

   8.2. Procedure della distribuzione

   8.3. Controversie nella distribuzione

9. ALTRE VENDITE GIUDIZIARIE

   9.1. Vendita nella procedura concorsuale

   9.2. Ipoteca e asta esattoriale

   9.3. Vendite all’incanto senza debito

   ❱ PARTE TERZA

   L’ESPERTO DEL GIUDICE

10. L’ESPERTO DEL GIUDICE NELLE ASTE GIUDIZIARIE

    10.1. Il CTU nelle aste giudiziarie

    10.2. Da CTU a EdG

    10.3. La nomina e i termini per il deposito della relazione

    10.4. Il deposito telematico della relazione

    10.5. Gli argomenti della relazione

    10.6. La mancata consegna alle parti della relazione

    10.7. L’avviso di sopralluogo e difficoltà di accesso

11. LA DUE DILIGENCE DELL’ESPERTO E LA RELAZIONE

    11.1. La due diligence e la relazione dell’esperto

    11.2. La raccolta documentale

    11.2.1. Visure catastali

    11.2.2. Soprintendenza o uffici di tutela regionale del paesaggio

    11.2.3. Provvedimenti edilizi e urbanistici e vincoli comunali

    11.2.4. Stato degli impianti

    11.2.5. Prestazione energetica

    11.2.6. Contratti di locazione

    11.2.7. Spese condominiali

    11.3. Il sopralluogo

    11.4. L’esame della documentazione: toponomastica e catasto

    11.5. L’esame della documentazione: trascrizioni e iscrizioni

    11.6. L’esame della documentazione: formalità e vincoli

    11.7. L’esame della documentazione: stato di possesso

    11.8. L’esame della documentazione: conformità edilizia

    11.9. L’esame della documentazione: conformità impianti e APE

    11.10. L’esame della documentazione: rapporti con il condominio

    11.11. Data room di due diligence e report dell’esecuzione

12. LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE

    12.1. I livelli di mercato e loro equazione del valore

    12.1.1. Livello edilizio

    12.1.2. Livello urbano

    12.1.3. Livello immobiliare

    12.1.4. Livello reddituale

    12.1.5. Livello speculativo

    12.2. Il valore di mercato nella vendita forzata

    12.3. Stime per comparazione: stima monoparametrica

    12.4. Stime per comparazione: Market Comparison Approach

    12.5. Stime per comparazione: sistema estimativo

    12.6. Stime per comparazione: sistema di ripartizione

    12.7. Stime per comparazione: analisi di regressione

    12.8. Metodo finanziario: capitalizzazione diretta

    12.9. Metodo finanziario: capitalizzazione finanziaria

    12.10. Metodo finanziario: analisi del flusso di cassa scontato

    12.11. Metodo dei costi: analisi dei costi d’immobili strumentali

13. Compensi spettanti all’esperto e proposta parcella

    13.1. La proposta di parcella dell’esperto

    13.2. La costruzione della proposta

    13.2.1. Determinazione dell’importo base su cui calcolare l’onorario

    13.2.2. Scomposizione dell’importo base in scaglioni

    13.2.3. Scelta tra la percentuale minima e massima e sua applicazione

    ❱ PARTE QUARTA

    LE ALTRE FIGURE NELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

14. Il professionista delegato alla vendita

    14.1. Professionisti delegabili

    14.2. Le operazioni delegabili

    14.3. Ordinanza e adempimenti successivi

    14.4. Le operazioni di vendita delegate

    14.5. Operazioni successive alla vendita

    14.6. Il decreto di trasferimento e distribuzione

    14.7. Compensi spettanti al professionista delegato

15. Il custode giudiziario

    15.1. Nomina del custode

    15.2. Accesso all’immobile

    15.3. Amministrazione del bene custodito

    15.4. Visite al bene custodito

    15.5. Liberazione dell’immobile

    15.6. Compensi del custode giudiziario

    APPENDICE 1: FASI PROCEDURALI ESSENZIALI NELLE ESECUZIONI

    APPENDICE 2: FORMULARIO ESSENZIALE

    APPENDICE 3: SCHEMA REPORT DELL’ESPERTO

    APPENDICE 4: SCHEMA ADEMPIMENTI DEL DELEGATO DEL GIUDICE

    APPENDICE 5: SCHEMA ADEMPIMENTI DEL CUSTODE GIUDIZIARIO

16. Installazione del software allegato

    16.1. Introduzione

    16.2. Requisiti hardware e software

    16.3. Download del software e richiesta della password di attivazione

    16.4. Installazione ed attivazione del software

    Bibliografia

    SITOGRAFIA

Con formulario essenziale, schema di report dell’esperto, schema degli adempimenti del delegato del giudice e del custode giudiziario

Il testo è principalmente rivolto all’esperto del giudice, il quale essendo estraneo per formazione professionale alle procedure legate alle “vendite forzate” è sicuramente colui che ha più necessità di conoscere gli aspetti normativi. Occorre, tuttavia, anche precisare che gli esperti in valutazione sono soliti utilizzare i moderni standard internazionali di stima (IVS) solo per le perizie richieste dalle istituzioni finanziarie: sia perché in questo campo comincia a esserci già una nutrita letteratura e sensibilità di merito e sia perché le stesse istituzioni finanziarie tendono a rivolgersi a esperti qualificati. Nel campo delle aste giudiziarie, invece, nonostante una recente e, peraltro, proficua riforma procedurale il problema degli standard di valutazione ancora non è stato adeguatamente affrontato. La riforma per quest’aspetto si è addentrata soltanto su questioni che prima erano completamente rimesse alle richieste formulate dal giudice dell’esecuzione come quelli della cosiddetta due diligence, vale a dire l’analisi degli aspetti di regolarità edilizia, urbanistica, catastale e i vincoli esistenti sul bene che, comunque, non saranno cancellati dalla stessa procedura. Per ciò che attiene agli aspetti di valutazione, invece, la legge rimanda, come accadeva nel passato, direttamente all’esperienza del perito quasi come se l’assimilazione degli standard internazionali fosse un dato di fatto. Così, purtroppo, non è, pertanto, sicuramente la legge andrà nuovamente rivista poiché non è difficile rinvenire nei tribunali d’Italia una marea di perizie di stima, se non la quasi totalità, basate su standard mono parametrico e completamente privo di riscontro reale con il mercato.

Il testo è uno strumento utile a tutte le figure che ruotano attorno al processo di espropriazione immobiliare, ovviamente escludendo la figura del giudice dell’esecuzione. Con la riforma, infatti, sono entrate in gioco altre due figure importanti per l’efficienza ed efficacia dei procedimenti di vendita all’asta: il professionista delegato e il custode giudiziario.

Il software incluso (parte integrante della pubblicazione e sempre disponibile nel menu G-cloud del sito www.grafill.it) consente la gestione di un formulario essenziale e di schemi relativi a: report dell’esperto; adempimenti del delegato del giudice; adempimenti del custode giudiziario.

Il software incluso contiene, inoltre, le seguenti utilità:

–Glossario (principali termini tecnico-normativi).

–F.A.Q. (domande e risposte sui principali argomenti).

–Test iniziale (verifica della formazione di base).

–Test finale (verifica dei concetti analizzati).

Requisiti hardware e software

Processore da 1.00 GHz; MS Windows XP/Vista/7/8 (per utenti MS Windows Vista/7/8 sono necessari i privilegi di “amministratore”); 250 MB liberi sull’HDD; 1 GB di RAM; MS Word 2007 e successivi; Accesso ad internet e browser web per il download del software (supportati Firefox 4, Opera 10, Safari 5, Chrome 12, Internet Explorer 7).